Invertir en REITs No Transables

Durante los últimos cinco años, la inestabilidad del mercado de valores y un largo periodo de bajas tasas de interés causaron los inversores a buscar productos que ofrecen rendimientos más atractivos. Un producto en particular que ha crecido en popularidad es el real estate investment trust (REIT) no transables. Como sugiere su nombre, acciones de REITs no transables no comercian en una bolsa Nacional de valores. Como resultado, REITs no transables son ilíquidos en sus mayoría, a menudo durante ocho años o más. También, pueden limitar la rendición anticipada y los cargos asociados con la venta de estos REITs pueden ser altas, que tiende a afectar negativamente a la rentabilidad total. Además, las distribuciones periódicas hacen que estos REITd tan atractivos pueden, en muchos casos, ser enormemente financiadas por fondos prestados. Esto es diferente de los dividendos que los inversores reciben de las empresas que cotizan en bolsas, que normalmente se derivan únicamente de las ganancias.

Un REIT es una entidad que posee y también se puede administrar, generadores de renta inmobiliaria tales como edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, apartamentos y terrenos productores de madera. REITs combinan capital de inversores para comprar una cartera de propiedades, que el típico inversor individual no pudiera comprar. REITs también deben distribuir anualmente por lo menos el 90 por ciento de su renta a los accionistas. REITs no transables están también sujetos a los mismos requisitos de IRS que debe cumplir un REIT negociables, incluyendo distribuir al menos el 90 por ciento de la renta a los accionistas. REITs no transables que se vendieron en una oferta pública deben registrarse con la Securities and Exchange Commission (SEC) y está obligado a hacer regulares divulgaciones a la SEC, incluyendo la presentación de un folleto, un 10-Q, y un 10-K, todos los cuales están disponibles al público a través de la base de datos EDGAR de la SEC.

Otro REIT que no cotizan en un intercambio es un REIT privado que no fue vendido en una oferta pública. REITs privados llevan un riesgo significativo para los inversores porque no cotizan en bolsa, y esto les hace difícil de valorar y comerciar. También generalmente son exentos de registro de la ley de valores. Por lo tanto, REITs privados no estan sujetos a los mismos requisitos de divulgación como REITs públicos no transables. La falta de documentos de divulgación supone un reto para los inversionistas porque hace muy difícil para los inversores a tomar una decisión sobre la inversión. REITs privados generalmente pueden venderse sólo a inversionistas acreditados - aquellos con un patrimonio neto superior a $1 millón.

Antes de invertir en REITs no transables, los inversores deberían equilibrar las diversas complejidades y riesgos asociados con estas inversiones:

Distribuciones de REITs nunca están garantizadas, y decidir si va a pagar las distribuciones y la cantidad de cualquier distribución se basa en el criterio de la junta directiva de un REIT - Incluso si los inversores reciben las distribuciones, puede ser suspendidos por un período de tiempo. También, muchos factores pueden influir en la estructura de estas distribuciones. Por ejemplo, distribuciones pueden financiarse en parte o totalmente en efectivo de capital de inversores o préstamos, dinero que no proviene de los ingresos generados por la inmobiliaria propia. Los artículos de incorporación de los REITs a menudo le permiten aumentar la deuda, utilizar las reservas de efectivo y aplicar el producto de la venta de nuevas acciones para mantener o incluso aumentar distribuciones. Algunos REITs tambien permiten préstamos superiores a 100 por ciento de los activos netos. Apalancamiento, incluyendo el uso de fondos para pagar distribuciones, puede colocar el REIT en mayor riesgo de devaluación y quiebra, lo cual puede causar pérdidas de inversión cuando llega el momento de canjear o liquidar acciones. Esto puede causar una reducción o suspensión de distribuciones. Por lo tanto, el hecho de que un REIT ha hecho distribuciones a lo largo de su vida útil no siempre es un buen indicador de su salud financiera.

La falta de un mercado publico crea iliquidez y cuestiones de valoración - Como dice el nombre, REITs no transables no tienen un mercado público. Sin embargo, la mayoría de los REITs no transables están estructurado como una "inversión de vida finita," lo que significa que al final de un período determinado, es necesario que el REIT se liste en una bolsa Nacional de valores o liquidar. Incluso si se liquida el REIT, no hay ninguna garantía de que habrá subido su valor - puede bajar o perder todo su valor. También, la valoración de los REITs no transables puede ser complicado. Muchos factores afectan los precios, incluyendo la cartera de activos inmobiliarios, propiedad de la fuerza de la confianza del balance, gastos, costo de capital y más. Otros fuentes a veces son contratados por las juntas y los gerentes de REITs no transables para hacer estimaciones de valor por acción, pero el ejecutivo no esta obligado a depender de esos informes. Y así, no se puede confiar en los estados de cuenta.

Vender esta generalmente limitada y puede ser costoso - Ofertas de REITs no transables más públicas ponen límites a la cantidad de acciones que pueden ser redimidos antes de la liquidación. Disposiciones de redención pueden establecer restricciones que van entre 3 a 5 por ciento del número de acciones ordinarias en circulación durante el año anterior. Además, antes de que pueden ser redimidos, pueden exigir que aquante el REIT durante un período determinado. Programas de reembolso pueden ser terminados o ajustados, asi que los inversores no deben depender de ellos. Mientras que un programa de redención puede permitirle vender sus acciones antes de un evento de liquidez, el precio de redención será probablemente menor que el precio de compra.

REITs no transables pueden ser costosos debido a tarifas - Los honorarios de compra o "front-end loads" vienen en dos partes: 1) venta y gastos, que no pueden superar el 10 por ciento de la cantidad de inversión; y 2) oferta adicional y costos de organización, conocido como "costos de emisor," que también son pagados del dinero de la compra. Los normativos estatales limitan el total de ambos tipos de tasas al 15 por ciento. FINRA también limitan el total de ambos tipos de tasas al 15 por ciento en las ofertas que se venden por una casa de bolsa. Por ejemplo, una cuota de "front-end" de 15 por ciento en una inversión de $10.000 significa $8.500 realmente.

Aveces las propriedades no estan enumeradas - La mayoría de los REITs no transables empiezan sin especificar cuales son las propiedades que van a comprar. Otros pueden especificar una parte de las propiedades que planean adquirir, o pueden ser en diversas etapas de adquisición. Seria menos riesgoso para el inversor si tiene la oportunidad de investigar la calidad de las propiedades antes de invertir. Por eso, los REITs deben especificar las propiedades que compraran o que han sido adquiridos.

La diversificación puede ser insuficiente - Aunque REITs, como una clase de inversion, pueden ayudar a diversificar una cartera, poniendo todos sus inversiónes inmobiliarias en solo un REIT, incluyendo inversiones en diferentes ofertas del mismo REIT, puede exponer un inversor al riesgo de diversificación insuficiente. Incluso en el caso de una cartera de inmobiliarios bien diversificada, existen riesgos asociados con el mercado inmobiliario en su conjunto y cualquier subconjunto específico del mercado inmobiliario en el que se concentra un REIT particular.

Los inversores deben tener cuidado de representaciones o de literatura ofreciendo simples razones para comprar REITs no transables. Las representaciones pueden ofrecer altos rendimientos y estabilidad ignorando la falta de liquidez, tasas y otros riesgos del producto. Los inversores deben preguntar sobre comisiones, otros cargos y los destinatarios a el que está recomendando el REIT. También, una revisión del folleto y los suplementos del folleto es imprescindible, ya que estos documentos contendrá una discusión más amplia y equilibrada de los riesgos. Inversores potenciales pueden obtener un folleto yendo a la base de datos de EDGAR de la SEC y luego escribiendo en nombre de los REITs en la busqueda para encontrar los "prospectuses." Además, debe hacerse una investigación acerca de cómo se finanza la distribución. Si una porción de la distribución se compone de un retorno del capital del inversor, eso puede afectar la rentabilidad y reembolsos futuros. Además, los inversores tienen que entender que sus inversiones seran cerradas, con sólo limitadas vías de redención. Si el REIT ofrece un programa de redención, es importante comprender cómo se determinará el precio de recompra de las acciones. Por último, es vital comprender los distintos eventos de liquidez específicos de los REITs bajo consideración.

Lo más importante de los derechos de los inversionistas es el derecho a ser informado! Este artículo sobre REITs no transables es por la oficinas de derecho de Robert Wayne Pearce, P.A., en Boca Raton, Florida. Durante más de 33 años, el abogado Pearce ha enjuiciado, arbitrado y mediado cientos de casos relacionados con títulos complejos, activos y cuestiones de la ley de la inversión. Los abogados de nuestro bufete se dedican a la protección de los derechos de los inversionistas en los Estados Unidos e internacional! Por favor, visite nuestro blog: www.investorsrights.com, deje un comentario, llame al (800) 732-2889 o mande un mensaje por correo electrónico al Sr. Pearce en pearce@rwpearce.com para obtener respuestas a sus preguntas sobre las pérdidas que ha sufrido en REITs no transables o cuestiones relacionadas.

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